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Konflikt-Thema „Mietkaution“

Die Mietkaution ist ein wichtiges Sicherungsinstrument des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, aber auch immer wieder Konflikt-Thema zwischen den Mietvertragsparteien. Wir klären deshalb im Folgenden die wichtigsten Fragen aus unserer täglichen Beratungspraxis.

Eine Kaution kann der Vermieter nur verlangen, wenn er dies mit dem Mieter wirksam vereinbart hat.

Wohnungsmieter dürfen deshalb als Sicherheit nie mehr als drei Netto-Mieten verlangen; das ist die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung.

Wurde eine Barkaution vereinbart, so ist der Mieter außerdem zu drei monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Raten sind zusammen mit den weiteren Mietzahlungen zu entrichten.

Der Vermieter muss das Geld von seinem Vermögen getrennt auf einem so genannten Kautionskonto zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die anfallenden Zinsen erhöhen die Mietsicherheit.

Kommt der Mieter mit einem Betrag der Sicherheitsleistung in Verzug, die zwei Kaltmieten erreicht, kann der Vermieter – ohne vorherige Abmahnung – fristlos kündigen.

Gegen Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter nicht berechtigt, die Mietzahlungen auszusetzen und die Kaution quasi abzuwohnen. Offene Mietforderungen können eingeklagt werden, damit die Kaution weiter als Sicherheit zur Verfügung steht.

Nach Vertragsende muss der Vermieter innerhalb einer Frist von maximal sechs Monaten über die Kaution abrechnen und das verzinste Guthaben an den Mieter ausbezahlen. Für noch nicht fällige Ansprüche, etwa aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann jedoch ein angemessener Betrag einbehalten werden.

Verkauft der Vermieter die Wohnung oder das Haus, so tritt  der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters. Das Mietverhältnis als solches bleibt also bestehen, d. h. der Vermieterwechsel berechtigt nicht zur Rückforderung der Kaution. Das geht erst nach Ende des Mietverhältnisses. Und egal, was Veräußerer und Erwerber bezüglich der Kaution vereinbart haben: Gegenüber dem Mieter haftet auf jeden Fall der Erwerber auf die Rückzahlung der Kaution; selbst wenn er sie gar nicht erhalten hat. Ist bei dem Erwerber nichts zu holen, kann sich der Mieter wiederum an den früheren Eigentümer halten.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

Lassen Sie sich als  Vermieter zur Sicherung Ihrer Ansprüche eine Mietkaution stellen.

Reagieren Sie sofort, wenn sich der Mieter seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entzieht.

RA Roland Thalmair

http://kastl-kollegen.de

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