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Kurzer Prozess mit säumigen Mietern

Wenn die Miete plötzlich ausbleibt, gilt es schnell zu handeln. Denn je höher die Rückstände werden, desto schwerer fällt es dem säumigen Mieter, sie wieder abzutragen.

Werden die ausstehenden Zahlungen in einem „normalen“ Verfahren eingeklagt, kann der Mieter den Rechtstreit durch das Einwenden angeblicher Mängel nicht unerheblich hinauszögern. Dabei gewinnt er weitere Zeit, um bei der Miete sparen zu können. Und der Vermieter kann bei einer solchen Verzögerungstaktik schon bald selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Doch mit einem juristischen Kniff kann man den Schaden in Grenzen halten. Wenn man statt der „normalen“ Klage den Urkundenprozess wählt, muss man nur den Mietvertrag vorlegen und erklären, dass die Miete ausgeblieben ist. Dann bekommt der klagende Vermieter in der Regel schon innerhalb weniger Wochen ein Urteil, ohne dass der Mieter mit seinen Mängelbehauptungen gehört wird.

Denn das Besondere an dieser Prozessart ist, dass lediglich Urkunden als Beweismittel verwendet werden können. Eine solche Urkunde ist z. B. der von beiden Parteien unterschriebene Mietvertrag. Der Mieter kann zwar Mängel vortragen; diese wird er aber so gut wie nie durch Urkunden belegen können. Insbesondere lässt die Rechtsprechung im Urkundenprozess keine Vorlage von Sachverständigengutachten zu.

Die Folge:

Es ergeht kurzfristig ein Urteil zugunsten des Vermieters. Daraus kann die Zwangsvollstreckung betrieben und z. B. das Konto gepfändet werden. Häufig haben die Mieter mit diesem Schachzug nicht gerechnet und ihre Konten noch nicht leer geräumt.

Erst im so genannten Nachverfahren könnte der Mieter dann etwaige Einwendungen vorbringen. Er wird jedoch in der Regel davon absehen, bloß vorgeschobene Mängel auf diesem Wege weiter zu verfolgen. Und sollten tatsächlich Mängel vorgelegen haben, ist der Mieter dann einer gütlichen Beilegung viel zugänglicher.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M. A.) & Kollegen:

1. Bei Mietrückständen oder nicht bezahlter Kaution empfiehlt es sich, im Wege des Urkundenverfahrens „kurzen Prozess“ zu machen. Wir helfen Ihnen auf unkonventionelle Weise, Ihre Zahlungsansprüche in angemessener Zeit zu realisieren.

2. Bei einem gekündigten Mietverhältnis sollte sich der Vermieter nicht auf ein „Abwohnen“ der Kaution einlassen, sondern ausstehende Mieten – am besten mittels Urkundenklage – sofort gerichtlich geltend machen. Dann steht die Kaution am Ende des Mietverhältnisses noch zur Verfügung; und sie kann ihren Zweck erfüllen.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.Kastl-Kollegen.de
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