Posts Tagged 'Sonderkündigungsrecht'

Mietvertrag und Todesfall – Was Vermieter und Mieter wissen sollten

Durch den Tod wird ein Mietverhältnis regelmäßig nicht beendet.

Stirbt der Vermieter, treten dessen Erben kraft Gesetzes in das Vertragsverhältnis ein. Sind sie dem Mieter nicht genehm, kann er ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen.

Stirbt einer von mehreren Mietern, wird das Mietverhältnis mit den anderen fortgesetzt. Sie haben aber ein Sonderkündigungsrecht.

Wurde der Mietvertrag dagegen mit nur einer Person als Mieter abgeschlossen, geht das Mietverhältnis gleichfalls auf die Erben über. Allerdings besteht vorrangig eine (abgestufte) Sonderrechtsnachfolge für solche Personen, die mit dem Mieter in häuslicher Gemeinschaft lebten: Ehegatten/Lebenspartner, Kinder und ggf. auch andere Familienangehörige. Wollen sie nicht in das Mietverhältnis einrücken, müssen sie dies binnen Monatsfrist gegenüber dem Vermieter kundtun.

Da der Vermieter sich möglicherweise plötzlich mit Mietern abfinden müsste, die er nicht hinnehmen will, steht ihm seinerseits ein Sonderkündigungsrecht zu. Richtet sich die Kündigung allerdings nicht gegen die Erben, sondern gegen diesen vorrangige Sonderrechtsnachfolger aufgrund häuslicher Gemeinschaft, braucht der Vermieter einen triftigen Grund, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Tipp Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

 Beim Tod des Mieters kommt der Vermieter nicht automatisch in den Genuss, die Wohnung zu neuen und marktgerechten Konditionen zu vermieten. Es kann deshalb durchaus sinnvoll sein, verbleibende Mitbewohner und Mitmieter – ggf. zusammen mit gebotenen Kondolenzschreiben – auf ihr Ablehnungs- bzw. Sonderkündigungsrecht hinzuweisen.

RA Roland Thalmair

http://www.kastl-kollegen.de 

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Mit dem Mieter unter einem Dach: Erleichterte Kündigung des Vermieters

Vermieter können ihren Mietern nicht einfach kündigen. Vielmehr brauchen sie dazu einen triftigen Grund, etwa ausbleibende Mietzahlungen oder Eigenbedarf. Und zum Zwecke der Mieterhöhung ist eine Kündigung ohnehin ausgeschlossen.

Leichter können es da schon solche Vermieter haben, die mit ihrem Mieter quasi unter einem Dach wohnen. Denn wenn das Gebäude aus nicht mehr als 2 Wohnungen besteht, haben sie ein Sonderkündigungsrecht.

D. h., der Vermieter, der mit seinem Mieter auf so engem Raum zusammen lebt, kann diesem jederzeit kündigen. Dies gilt selbst dann, wenn sich der Mieter nichts hat zu Schulden kommen lassen. Und es spielt keine Rolle, ob es aufgrund der Beschaffenheit des Gebäudes z. B. an einem gemeinsamen Hauseingang, an einem gemeinsamen Treppenhaus oder an sonstigen Berührungspunkten fehlt, ein erhöhtes Konfliktpotenzial also gar nicht vorliegt.

Auch wenn sich im Haus neben den beiden Wohnungen für Mieter und Ver-mieter noch Gewerberäume befinden, kann der Vermieter von diesem Son-derkündigungsrecht Gebrauch machen.

Der einzige Nachteil – soweit man hier überhaupt von „Nachteil“ sprechen kann – ist die Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate. Je nach Wohndauer beträgt die Kündigungsfrist dann zwischen 6 und 15 Monaten.

Wenn möglicherweise auch noch eine Eigenbedarfskündigung in Betracht kommt, sollte man als Vermieter am besten 2-gleisig fahren, d. h. wegen Eigenbedarfs kündigen und hilfsweise von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Reicht das Vorbringen nicht für die Eigenbedarfskündigung aus, bleibt immer noch diese 2. Kündigungsmöglichkeit. Dann muss der Vermieter zwar etwas länger warten, bis der Mieter auszieht; das Ende ist jedenfalls in Sicht.

Hinweis Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

1. Wenn es im Haus noch eine 3. Wohnung gibt, scheidet das Sonderkündi-gungsrecht allerdings aus – und zwar auch dann, wenn diese 3. Wohnung leer steht oder der Vermieter 2 Wohnungen selbst nutzt.
2. Damit Ihre Kündigung nicht an irgendwelchen formalen Hürden scheitert und so wertvolle Zeit verloren geht, raten wir, frühzeitig professionellen Rat in Anspruch zu nehmen.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.kastl-kollegen.de