Posts Tagged 'Mietvertrag'

Mietvertrag und Todesfall – Was Vermieter und Mieter wissen sollten

Durch den Tod wird ein Mietverhältnis regelmäßig nicht beendet.

Stirbt der Vermieter, treten dessen Erben kraft Gesetzes in das Vertragsverhältnis ein. Sind sie dem Mieter nicht genehm, kann er ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen.

Stirbt einer von mehreren Mietern, wird das Mietverhältnis mit den anderen fortgesetzt. Sie haben aber ein Sonderkündigungsrecht.

Wurde der Mietvertrag dagegen mit nur einer Person als Mieter abgeschlossen, geht das Mietverhältnis gleichfalls auf die Erben über. Allerdings besteht vorrangig eine (abgestufte) Sonderrechtsnachfolge für solche Personen, die mit dem Mieter in häuslicher Gemeinschaft lebten: Ehegatten/Lebenspartner, Kinder und ggf. auch andere Familienangehörige. Wollen sie nicht in das Mietverhältnis einrücken, müssen sie dies binnen Monatsfrist gegenüber dem Vermieter kundtun.

Da der Vermieter sich möglicherweise plötzlich mit Mietern abfinden müsste, die er nicht hinnehmen will, steht ihm seinerseits ein Sonderkündigungsrecht zu. Richtet sich die Kündigung allerdings nicht gegen die Erben, sondern gegen diesen vorrangige Sonderrechtsnachfolger aufgrund häuslicher Gemeinschaft, braucht der Vermieter einen triftigen Grund, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Tipp Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

 Beim Tod des Mieters kommt der Vermieter nicht automatisch in den Genuss, die Wohnung zu neuen und marktgerechten Konditionen zu vermieten. Es kann deshalb durchaus sinnvoll sein, verbleibende Mitbewohner und Mitmieter – ggf. zusammen mit gebotenen Kondolenzschreiben – auf ihr Ablehnungs- bzw. Sonderkündigungsrecht hinzuweisen.

RA Roland Thalmair

http://www.kastl-kollegen.de 

Advertisements

„Vorsicht Falle“ bei der Befristung von Mietverträgen!

Vermieter sind regelmäßig daran interessiert, kurzfristigen Mieterwechsel zu vermeiden. Der Abschluss eines Zeitmietvertrags hat daher einen gewissen Charme. Denn dann kann das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht „ordentlich“ gekündigt werden.

Doch Vorsicht: Seit der Mietrechtsreform ist die Befristung von Mietverträgen über Wohnräume nur noch unter strengen Voraussetzungen möglich.

Schließen die Parteien einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit ab, ohne dass einer der gesetzlichen Befristungsgründe vorliegt, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Aber auch bei Vorliegen eines gesetzlich anerkannten Befristungsgrundes können bereits kleine Formfehler zu großen Überraschungen führen. Der Mieter erhält damit unweigerlich die Möglichkeit, das Mietverhältnis doch schon nach 3 Monaten beenden zu können.

Das Interesse an einer längerfristigen Bindung kann jedoch dadurch erreicht werden, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen bestimmten vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen. Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig und führen faktisch zu demselben Ergebnis wie eine (wirksame) Befristung des Mietvertrags. Allerdings darf die Dauer des Kündigungsverzichts nicht mehr als 4 Jahre betragen.

Vor Experimentierfreudigkeit ist an dieser Stelle dringend zu warnen. Denn: Ein Kündigungsausschluss für beispielsweise 5 Jahre führt nicht dazu, dass stattdessen der Verzicht 4 Jahre gilt; Rechtsfolge ist vielmehr die vollständige Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung. Es gilt dann die Gesetzeslage; d. h. der Mietvertrag ist von Beginn an mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündbar.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

Gesetzgeber und Rechtsprechung stellen an Vermieter immer höhere Anforderungen. Schon kleine Formfehler können zum Rechtsverlust führen. Mit unserer Fachkompetenz helfen wir Ihnen, Ihre Rechte zu wahren. Sprechen Sie uns an.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.Kastl-Kollegen.de

Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung

Bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung darf dem Mieter fristlos gekündigt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt und damit die Rechte der Vermieter gestärkt.

Nach dem Mietvertrag war die Miete in dem zu entscheidenden Fall jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu bezahlen. Nachdem die Mieter dazu übergingen, die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später zu bezahlen, riss dem Vermieter schließlich der Geduldsfaden: Nach erfolglosen Abmahnungen erklärte er die fristlose Kündigung wegen der unpünktlichen Mietzahlungen.

Zu Recht, so der BGH. Denn angesichts des andauernden und trotz wiederholter Abmahnungen fortgesetzten vertragswidrigen Verhaltens ist der Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund befugt. Eine derart schleppende und ungeachtet einer Abmahnung fortgesetzte Zahlungsweise stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht.

Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Möglichkeit zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt. Wenn er diese Chance nicht nutzt, muss er gehen.

Dass der Vermieter letztlich doch immer seine Miete erhalten hat, und zwar noch im Monat der Fälligkeit, ist dabei ohne Belang.

Hinweis Kanzlei Kastl (M.A.) und Kollegen:

Bei mehrfach unpünktlichen Mietzahlungen raten wir Vermietern zur außerordentlichen Kündigung, selbst wenn der Zinsschaden marginal ist. Denn mit der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen können sie den säumigen Mieter los werden, bevor die Miete früher oder später ganz ausbleibt. Und einer solchen Kündigung kann der Mieter auch nicht durch kurzfristige Nachzahlung beikommen.

  • Bei einer Kündigung wegen Mietrückstands kann der Mieter dagegen die fristlose Kündigung ungeschehen machen, wenn er innerhalb von 2 Monaten, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt wurde, seine Mietschulden begleicht. Bei unbelehrbaren Mietern raten wir in solchen Fällen deshalb zur Kündigung mit doppeltem Boden: Wenn man den zahlungsunwilligen Mieter loswerden will, muss neben der fristlosen gleichzeitig und „hilfsweise“ eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
  • Damit Ihre Kündigung nicht an irgendwelchen formalen Hürden scheitert und so wertvolle Zeit, aber auch Geld verloren geht, raten wir, frühzeitig unsere professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Eine Räumungsvereinbarung erweist sich dabei oft als die bessere Alternative zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung.
Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.Kastl-Kollegen.de

Kurzer Prozess mit säumigen Mietern

Wenn die Miete plötzlich ausbleibt, gilt es schnell zu handeln. Denn je höher die Rückstände werden, desto schwerer fällt es dem säumigen Mieter, sie wieder abzutragen.

Werden die ausstehenden Zahlungen in einem „normalen“ Verfahren eingeklagt, kann der Mieter den Rechtstreit durch das Einwenden angeblicher Mängel nicht unerheblich hinauszögern. Dabei gewinnt er weitere Zeit, um bei der Miete sparen zu können. Und der Vermieter kann bei einer solchen Verzögerungstaktik schon bald selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Doch mit einem juristischen Kniff kann man den Schaden in Grenzen halten. Wenn man statt der „normalen“ Klage den Urkundenprozess wählt, muss man nur den Mietvertrag vorlegen und erklären, dass die Miete ausgeblieben ist. Dann bekommt der klagende Vermieter in der Regel schon innerhalb weniger Wochen ein Urteil, ohne dass der Mieter mit seinen Mängelbehauptungen gehört wird.

Denn das Besondere an dieser Prozessart ist, dass lediglich Urkunden als Beweismittel verwendet werden können. Eine solche Urkunde ist z. B. der von beiden Parteien unterschriebene Mietvertrag. Der Mieter kann zwar Mängel vortragen; diese wird er aber so gut wie nie durch Urkunden belegen können. Insbesondere lässt die Rechtsprechung im Urkundenprozess keine Vorlage von Sachverständigengutachten zu.

Die Folge:

Es ergeht kurzfristig ein Urteil zugunsten des Vermieters. Daraus kann die Zwangsvollstreckung betrieben und z. B. das Konto gepfändet werden. Häufig haben die Mieter mit diesem Schachzug nicht gerechnet und ihre Konten noch nicht leer geräumt.

Erst im so genannten Nachverfahren könnte der Mieter dann etwaige Einwendungen vorbringen. Er wird jedoch in der Regel davon absehen, bloß vorgeschobene Mängel auf diesem Wege weiter zu verfolgen. Und sollten tatsächlich Mängel vorgelegen haben, ist der Mieter dann einer gütlichen Beilegung viel zugänglicher.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M. A.) & Kollegen:

1. Bei Mietrückständen oder nicht bezahlter Kaution empfiehlt es sich, im Wege des Urkundenverfahrens „kurzen Prozess“ zu machen. Wir helfen Ihnen auf unkonventionelle Weise, Ihre Zahlungsansprüche in angemessener Zeit zu realisieren.

2. Bei einem gekündigten Mietverhältnis sollte sich der Vermieter nicht auf ein „Abwohnen“ der Kaution einlassen, sondern ausstehende Mieten – am besten mittels Urkundenklage – sofort gerichtlich geltend machen. Dann steht die Kaution am Ende des Mietverhältnisses noch zur Verfügung; und sie kann ihren Zweck erfüllen.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.Kastl-Kollegen.de