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Konflikt-Thema „Mietkaution“

Die Mietkaution ist ein wichtiges Sicherungsinstrument des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, aber auch immer wieder Konflikt-Thema zwischen den Mietvertragsparteien. Wir klären deshalb im Folgenden die wichtigsten Fragen aus unserer täglichen Beratungspraxis.

Eine Kaution kann der Vermieter nur verlangen, wenn er dies mit dem Mieter wirksam vereinbart hat.

Wohnungsmieter dürfen deshalb als Sicherheit nie mehr als drei Netto-Mieten verlangen; das ist die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung.

Wurde eine Barkaution vereinbart, so ist der Mieter außerdem zu drei monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Raten sind zusammen mit den weiteren Mietzahlungen zu entrichten.

Der Vermieter muss das Geld von seinem Vermögen getrennt auf einem so genannten Kautionskonto zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die anfallenden Zinsen erhöhen die Mietsicherheit.

Kommt der Mieter mit einem Betrag der Sicherheitsleistung in Verzug, die zwei Kaltmieten erreicht, kann der Vermieter – ohne vorherige Abmahnung – fristlos kündigen.

Gegen Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter nicht berechtigt, die Mietzahlungen auszusetzen und die Kaution quasi abzuwohnen. Offene Mietforderungen können eingeklagt werden, damit die Kaution weiter als Sicherheit zur Verfügung steht.

Nach Vertragsende muss der Vermieter innerhalb einer Frist von maximal sechs Monaten über die Kaution abrechnen und das verzinste Guthaben an den Mieter ausbezahlen. Für noch nicht fällige Ansprüche, etwa aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann jedoch ein angemessener Betrag einbehalten werden.

Verkauft der Vermieter die Wohnung oder das Haus, so tritt  der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters. Das Mietverhältnis als solches bleibt also bestehen, d. h. der Vermieterwechsel berechtigt nicht zur Rückforderung der Kaution. Das geht erst nach Ende des Mietverhältnisses. Und egal, was Veräußerer und Erwerber bezüglich der Kaution vereinbart haben: Gegenüber dem Mieter haftet auf jeden Fall der Erwerber auf die Rückzahlung der Kaution; selbst wenn er sie gar nicht erhalten hat. Ist bei dem Erwerber nichts zu holen, kann sich der Mieter wiederum an den früheren Eigentümer halten.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

Lassen Sie sich als  Vermieter zur Sicherung Ihrer Ansprüche eine Mietkaution stellen.

Reagieren Sie sofort, wenn sich der Mieter seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entzieht.

RA Roland Thalmair

http://kastl-kollegen.de

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Die Flutkatastrophe berührt auch die Finanzverwaltung

Durch den Dauerregen in den letzten Wochen sind in Bayern beträchtliche Schäden entstanden. Besonders betroffen waren die Regionen Landshut, Straubing, Regensburg, Deggendorf und Passau.

Die Beseitigung der Schäden wird für viele Bürger zu erheblichen fi-nanziellen Belastungen führen.

Auch die Finanzverwaltung will in dieser Situation helfen. Das Bayerische Staatsministerium der Finanzen hat daher mit Schreiben vom 03. Juni 2013 einen Sofortmaßnahmenkatalog geschaffen, um den Geschädigten durch steuerliche Maßnahmen zur Vermeidung unbilliger Härten entgegenzukom-men.

Folgende Maßnahmen wurden beschlossen:

1. Stundung und Vollstreckung:

Die betroffenen Steuerbürger können bis zum 30. September 2013 unbü-rokratisch Anträge auf Stundung der bis zu diesem Zeitpunkt fälligen oder fällig werdenden Steuern stellen. Bei der Prüfung der Stundungsvorausset-zungen werden keine strengen Anforderungen gestellt.

Weiterhin verzichtet die Finanzverwaltung auf die Erhebung von Stundungs-zinsen.

Vollstreckungsmaßnahmen werden bis zum 30. September 2013 bei be-troffenen Steuerpflichtigen zurückgestellt.

Säumniszuschläge, die in der Zeit vom 27. Mai 2013 bis zum 30. September 2013 entstehen, werden erlassen.

2. Vorauszahlungen:

Anträge auf Herabsetzung von Steuervorauszahlungen bis auf 0,00 Euro werden unbürokratisch bearbeitet.

3. Vereinfachter Spendennachweis:

Wer nicht von der Katastrophe direkt betroffen ist und trotzdem finanziell im Rahmen der Spende Hilfe leistet, der bekommt den steuerlichen Abzug auch durch einen vereinfachten Spendennachweis. Es genügt der Bareinzahlungsbeleg oder die Buchungsbestätigung. Eine ordnungsmäßige Spendenquittung ist nicht erforderlich.

4. Verlust von Buchführungsunterlagen:

Erst kürzlich hat der BFH entschieden, dass auch bei einem unver-schuldeten Verlust von Buchführungsunterlagen das Finanzamt eine Schätzungsbefugnis von Besteuerungsgrundlagen hat.

Dies wäre jetzt bei der Hochwasserkatastrophe der Fall. Aufgrund der besonderen Situation verzichtet die Finanzverwaltung aber auf nachteilige Folgerungen, wenn die Unterlagen durch das Hochwasser vernichtet wurden.

Eine Schätzung wird von der Finanzverwaltung nicht erfolgen.

5. Sonderabschreibung

Steuerpflichtige können bei Kosten für die Wiederherstellung von Gegenständen des Betriebsvermögens (z.B. Betriebsgebäude) eine Sonderabschreibung bis zu insgesamt 30 % vornehmen.

Bei beweglichen Anlagegütern, die als Ersatz für vernichtete oder verloren gegangene Anlagegüter angeschafft werden, können Sonderabschreibungen bis zu 50 % der Kosten vorgenommen werden.

Entsprechendes gilt auch für Vermieter, die das Mietobjekt wieder in einen vermietbaren Zustand bringen.

6. Kosten als außergewöhnliche Belastung

Aufwendungen für die Wiederbeschaffung von Hausrat, Kleidung und für die Beseitigung von Schäden an der eigengenutzten Wohnung im eigenen Haus können als außergewöhnliche Belastung nach § 33 EStG berücksichtigt wer-den.

Der Abzug wäre ohne das Hochwasser nicht möglich.

7. Grundsteuer

Betroffene Steuerbürger sollten einen Antrag auf Erlass der Grundsteuer stellen. Die Anträge sind an die Gemeinden oder an das zuständige Fi-nanzamt zu stellen.

8. Gewerbeteuer

Betroffene Steuerbürger sollten auch versuchen, einen Erlass/Teilerlass der Gewerbesteuer zu erreichen. Erlassanträge sind an die zuständigen Gemeinden zu richten.

Steuerberater Patrick Lerbs
http://kastl-kollegen.de