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Mit dem Mieter unter einem Dach: Erleichterte Kündigung des Vermieters

Vermieter können ihren Mietern nicht einfach kündigen. Vielmehr brauchen sie dazu einen triftigen Grund, etwa ausbleibende Mietzahlungen oder Eigenbedarf. Und zum Zwecke der Mieterhöhung ist eine Kündigung ohnehin ausgeschlossen.

Leichter können es da schon solche Vermieter haben, die mit ihrem Mieter quasi unter einem Dach wohnen. Denn wenn das Gebäude aus nicht mehr als 2 Wohnungen besteht, haben sie ein Sonderkündigungsrecht.

D. h., der Vermieter, der mit seinem Mieter auf so engem Raum zusammen lebt, kann diesem jederzeit kündigen. Dies gilt selbst dann, wenn sich der Mieter nichts hat zu Schulden kommen lassen. Und es spielt keine Rolle, ob es aufgrund der Beschaffenheit des Gebäudes z. B. an einem gemeinsamen Hauseingang, an einem gemeinsamen Treppenhaus oder an sonstigen Berührungspunkten fehlt, ein erhöhtes Konfliktpotenzial also gar nicht vorliegt.

Auch wenn sich im Haus neben den beiden Wohnungen für Mieter und Ver-mieter noch Gewerberäume befinden, kann der Vermieter von diesem Son-derkündigungsrecht Gebrauch machen.

Der einzige Nachteil – soweit man hier überhaupt von „Nachteil“ sprechen kann – ist die Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate. Je nach Wohndauer beträgt die Kündigungsfrist dann zwischen 6 und 15 Monaten.

Wenn möglicherweise auch noch eine Eigenbedarfskündigung in Betracht kommt, sollte man als Vermieter am besten 2-gleisig fahren, d. h. wegen Eigenbedarfs kündigen und hilfsweise von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Reicht das Vorbringen nicht für die Eigenbedarfskündigung aus, bleibt immer noch diese 2. Kündigungsmöglichkeit. Dann muss der Vermieter zwar etwas länger warten, bis der Mieter auszieht; das Ende ist jedenfalls in Sicht.

Hinweis Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

1. Wenn es im Haus noch eine 3. Wohnung gibt, scheidet das Sonderkündi-gungsrecht allerdings aus – und zwar auch dann, wenn diese 3. Wohnung leer steht oder der Vermieter 2 Wohnungen selbst nutzt.
2. Damit Ihre Kündigung nicht an irgendwelchen formalen Hürden scheitert und so wertvolle Zeit verloren geht, raten wir, frühzeitig professionellen Rat in Anspruch zu nehmen.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.kastl-kollegen.de

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Fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung

Bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung darf dem Mieter fristlos gekündigt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt und damit die Rechte der Vermieter gestärkt.

Nach dem Mietvertrag war die Miete in dem zu entscheidenden Fall jeweils bis zum 3. Werktag eines Monats zu bezahlen. Nachdem die Mieter dazu übergingen, die Miete jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später zu bezahlen, riss dem Vermieter schließlich der Geduldsfaden: Nach erfolglosen Abmahnungen erklärte er die fristlose Kündigung wegen der unpünktlichen Mietzahlungen.

Zu Recht, so der BGH. Denn angesichts des andauernden und trotz wiederholter Abmahnungen fortgesetzten vertragswidrigen Verhaltens ist der Vermieter zur Kündigung aus wichtigem Grund befugt. Eine derart schleppende und ungeachtet einer Abmahnung fortgesetzte Zahlungsweise stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, die die weitere Fortsetzung des Mietvertrages bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig unzumutbar macht.

Durch die Abmahnung erhält der Mieter Gelegenheit, das gestörte Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Dem Mieter wird so vor Vertragsbeendigung noch eine Möglichkeit zu vertragsgemäßem Verhalten eingeräumt. Wenn er diese Chance nicht nutzt, muss er gehen.

Dass der Vermieter letztlich doch immer seine Miete erhalten hat, und zwar noch im Monat der Fälligkeit, ist dabei ohne Belang.

Hinweis Kanzlei Kastl (M.A.) und Kollegen:

Bei mehrfach unpünktlichen Mietzahlungen raten wir Vermietern zur außerordentlichen Kündigung, selbst wenn der Zinsschaden marginal ist. Denn mit der Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen können sie den säumigen Mieter los werden, bevor die Miete früher oder später ganz ausbleibt. Und einer solchen Kündigung kann der Mieter auch nicht durch kurzfristige Nachzahlung beikommen.

  • Bei einer Kündigung wegen Mietrückstands kann der Mieter dagegen die fristlose Kündigung ungeschehen machen, wenn er innerhalb von 2 Monaten, nachdem ihm die Räumungsklage zugestellt wurde, seine Mietschulden begleicht. Bei unbelehrbaren Mietern raten wir in solchen Fällen deshalb zur Kündigung mit doppeltem Boden: Wenn man den zahlungsunwilligen Mieter loswerden will, muss neben der fristlosen gleichzeitig und „hilfsweise“ eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
  • Damit Ihre Kündigung nicht an irgendwelchen formalen Hürden scheitert und so wertvolle Zeit, aber auch Geld verloren geht, raten wir, frühzeitig unsere professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Eine Räumungsvereinbarung erweist sich dabei oft als die bessere Alternative zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung.
Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.Kastl-Kollegen.de

Kurzer Prozess mit säumigen Mietern

Wenn die Miete plötzlich ausbleibt, gilt es schnell zu handeln. Denn je höher die Rückstände werden, desto schwerer fällt es dem säumigen Mieter, sie wieder abzutragen.

Werden die ausstehenden Zahlungen in einem „normalen“ Verfahren eingeklagt, kann der Mieter den Rechtstreit durch das Einwenden angeblicher Mängel nicht unerheblich hinauszögern. Dabei gewinnt er weitere Zeit, um bei der Miete sparen zu können. Und der Vermieter kann bei einer solchen Verzögerungstaktik schon bald selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Doch mit einem juristischen Kniff kann man den Schaden in Grenzen halten. Wenn man statt der „normalen“ Klage den Urkundenprozess wählt, muss man nur den Mietvertrag vorlegen und erklären, dass die Miete ausgeblieben ist. Dann bekommt der klagende Vermieter in der Regel schon innerhalb weniger Wochen ein Urteil, ohne dass der Mieter mit seinen Mängelbehauptungen gehört wird.

Denn das Besondere an dieser Prozessart ist, dass lediglich Urkunden als Beweismittel verwendet werden können. Eine solche Urkunde ist z. B. der von beiden Parteien unterschriebene Mietvertrag. Der Mieter kann zwar Mängel vortragen; diese wird er aber so gut wie nie durch Urkunden belegen können. Insbesondere lässt die Rechtsprechung im Urkundenprozess keine Vorlage von Sachverständigengutachten zu.

Die Folge:

Es ergeht kurzfristig ein Urteil zugunsten des Vermieters. Daraus kann die Zwangsvollstreckung betrieben und z. B. das Konto gepfändet werden. Häufig haben die Mieter mit diesem Schachzug nicht gerechnet und ihre Konten noch nicht leer geräumt.

Erst im so genannten Nachverfahren könnte der Mieter dann etwaige Einwendungen vorbringen. Er wird jedoch in der Regel davon absehen, bloß vorgeschobene Mängel auf diesem Wege weiter zu verfolgen. Und sollten tatsächlich Mängel vorgelegen haben, ist der Mieter dann einer gütlichen Beilegung viel zugänglicher.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M. A.) & Kollegen:

1. Bei Mietrückständen oder nicht bezahlter Kaution empfiehlt es sich, im Wege des Urkundenverfahrens „kurzen Prozess“ zu machen. Wir helfen Ihnen auf unkonventionelle Weise, Ihre Zahlungsansprüche in angemessener Zeit zu realisieren.

2. Bei einem gekündigten Mietverhältnis sollte sich der Vermieter nicht auf ein „Abwohnen“ der Kaution einlassen, sondern ausstehende Mieten – am besten mittels Urkundenklage – sofort gerichtlich geltend machen. Dann steht die Kaution am Ende des Mietverhältnisses noch zur Verfügung; und sie kann ihren Zweck erfüllen.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.Kastl-Kollegen.de