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Konflikt-Thema „Mietkaution“

Die Mietkaution ist ein wichtiges Sicherungsinstrument des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, aber auch immer wieder Konflikt-Thema zwischen den Mietvertragsparteien. Wir klären deshalb im Folgenden die wichtigsten Fragen aus unserer täglichen Beratungspraxis.

Eine Kaution kann der Vermieter nur verlangen, wenn er dies mit dem Mieter wirksam vereinbart hat.

Wohnungsmieter dürfen deshalb als Sicherheit nie mehr als drei Netto-Mieten verlangen; das ist die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung.

Wurde eine Barkaution vereinbart, so ist der Mieter außerdem zu drei monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Raten sind zusammen mit den weiteren Mietzahlungen zu entrichten.

Der Vermieter muss das Geld von seinem Vermögen getrennt auf einem so genannten Kautionskonto zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die anfallenden Zinsen erhöhen die Mietsicherheit.

Kommt der Mieter mit einem Betrag der Sicherheitsleistung in Verzug, die zwei Kaltmieten erreicht, kann der Vermieter – ohne vorherige Abmahnung – fristlos kündigen.

Gegen Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter nicht berechtigt, die Mietzahlungen auszusetzen und die Kaution quasi abzuwohnen. Offene Mietforderungen können eingeklagt werden, damit die Kaution weiter als Sicherheit zur Verfügung steht.

Nach Vertragsende muss der Vermieter innerhalb einer Frist von maximal sechs Monaten über die Kaution abrechnen und das verzinste Guthaben an den Mieter ausbezahlen. Für noch nicht fällige Ansprüche, etwa aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann jedoch ein angemessener Betrag einbehalten werden.

Verkauft der Vermieter die Wohnung oder das Haus, so tritt  der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters. Das Mietverhältnis als solches bleibt also bestehen, d. h. der Vermieterwechsel berechtigt nicht zur Rückforderung der Kaution. Das geht erst nach Ende des Mietverhältnisses. Und egal, was Veräußerer und Erwerber bezüglich der Kaution vereinbart haben: Gegenüber dem Mieter haftet auf jeden Fall der Erwerber auf die Rückzahlung der Kaution; selbst wenn er sie gar nicht erhalten hat. Ist bei dem Erwerber nichts zu holen, kann sich der Mieter wiederum an den früheren Eigentümer halten.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

Lassen Sie sich als  Vermieter zur Sicherung Ihrer Ansprüche eine Mietkaution stellen.

Reagieren Sie sofort, wenn sich der Mieter seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entzieht.

RA Roland Thalmair

http://kastl-kollegen.de

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Kurzer Prozess mit säumigen Mietern

Wenn die Miete plötzlich ausbleibt, gilt es schnell zu handeln. Denn je höher die Rückstände werden, desto schwerer fällt es dem säumigen Mieter, sie wieder abzutragen.

Werden die ausstehenden Zahlungen in einem „normalen“ Verfahren eingeklagt, kann der Mieter den Rechtstreit durch das Einwenden angeblicher Mängel nicht unerheblich hinauszögern. Dabei gewinnt er weitere Zeit, um bei der Miete sparen zu können. Und der Vermieter kann bei einer solchen Verzögerungstaktik schon bald selbst in finanzielle Schwierigkeiten geraten.

Doch mit einem juristischen Kniff kann man den Schaden in Grenzen halten. Wenn man statt der „normalen“ Klage den Urkundenprozess wählt, muss man nur den Mietvertrag vorlegen und erklären, dass die Miete ausgeblieben ist. Dann bekommt der klagende Vermieter in der Regel schon innerhalb weniger Wochen ein Urteil, ohne dass der Mieter mit seinen Mängelbehauptungen gehört wird.

Denn das Besondere an dieser Prozessart ist, dass lediglich Urkunden als Beweismittel verwendet werden können. Eine solche Urkunde ist z. B. der von beiden Parteien unterschriebene Mietvertrag. Der Mieter kann zwar Mängel vortragen; diese wird er aber so gut wie nie durch Urkunden belegen können. Insbesondere lässt die Rechtsprechung im Urkundenprozess keine Vorlage von Sachverständigengutachten zu.

Die Folge:

Es ergeht kurzfristig ein Urteil zugunsten des Vermieters. Daraus kann die Zwangsvollstreckung betrieben und z. B. das Konto gepfändet werden. Häufig haben die Mieter mit diesem Schachzug nicht gerechnet und ihre Konten noch nicht leer geräumt.

Erst im so genannten Nachverfahren könnte der Mieter dann etwaige Einwendungen vorbringen. Er wird jedoch in der Regel davon absehen, bloß vorgeschobene Mängel auf diesem Wege weiter zu verfolgen. Und sollten tatsächlich Mängel vorgelegen haben, ist der Mieter dann einer gütlichen Beilegung viel zugänglicher.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M. A.) & Kollegen:

1. Bei Mietrückständen oder nicht bezahlter Kaution empfiehlt es sich, im Wege des Urkundenverfahrens „kurzen Prozess“ zu machen. Wir helfen Ihnen auf unkonventionelle Weise, Ihre Zahlungsansprüche in angemessener Zeit zu realisieren.

2. Bei einem gekündigten Mietverhältnis sollte sich der Vermieter nicht auf ein „Abwohnen“ der Kaution einlassen, sondern ausstehende Mieten – am besten mittels Urkundenklage – sofort gerichtlich geltend machen. Dann steht die Kaution am Ende des Mietverhältnisses noch zur Verfügung; und sie kann ihren Zweck erfüllen.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.Kastl-Kollegen.de