Archive for the 'Mietrecht' Category

Mietvertrag und Todesfall – Was Vermieter und Mieter wissen sollten

Durch den Tod wird ein Mietverhältnis regelmäßig nicht beendet.

Stirbt der Vermieter, treten dessen Erben kraft Gesetzes in das Vertragsverhältnis ein. Sind sie dem Mieter nicht genehm, kann er ohne Angabe von Gründen ordentlich kündigen.

Stirbt einer von mehreren Mietern, wird das Mietverhältnis mit den anderen fortgesetzt. Sie haben aber ein Sonderkündigungsrecht.

Wurde der Mietvertrag dagegen mit nur einer Person als Mieter abgeschlossen, geht das Mietverhältnis gleichfalls auf die Erben über. Allerdings besteht vorrangig eine (abgestufte) Sonderrechtsnachfolge für solche Personen, die mit dem Mieter in häuslicher Gemeinschaft lebten: Ehegatten/Lebenspartner, Kinder und ggf. auch andere Familienangehörige. Wollen sie nicht in das Mietverhältnis einrücken, müssen sie dies binnen Monatsfrist gegenüber dem Vermieter kundtun.

Da der Vermieter sich möglicherweise plötzlich mit Mietern abfinden müsste, die er nicht hinnehmen will, steht ihm seinerseits ein Sonderkündigungsrecht zu. Richtet sich die Kündigung allerdings nicht gegen die Erben, sondern gegen diesen vorrangige Sonderrechtsnachfolger aufgrund häuslicher Gemeinschaft, braucht der Vermieter einen triftigen Grund, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Tipp Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

 Beim Tod des Mieters kommt der Vermieter nicht automatisch in den Genuss, die Wohnung zu neuen und marktgerechten Konditionen zu vermieten. Es kann deshalb durchaus sinnvoll sein, verbleibende Mitbewohner und Mitmieter – ggf. zusammen mit gebotenen Kondolenzschreiben – auf ihr Ablehnungs- bzw. Sonderkündigungsrecht hinzuweisen.

RA Roland Thalmair

http://www.kastl-kollegen.de 

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Konflikt-Thema „Mietkaution“

Die Mietkaution ist ein wichtiges Sicherungsinstrument des Vermieters für den Fall, dass der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt, aber auch immer wieder Konflikt-Thema zwischen den Mietvertragsparteien. Wir klären deshalb im Folgenden die wichtigsten Fragen aus unserer täglichen Beratungspraxis.

Eine Kaution kann der Vermieter nur verlangen, wenn er dies mit dem Mieter wirksam vereinbart hat.

Wohnungsmieter dürfen deshalb als Sicherheit nie mehr als drei Netto-Mieten verlangen; das ist die Miete ohne Betriebskostenvorauszahlung.

Wurde eine Barkaution vereinbart, so ist der Mieter außerdem zu drei monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Raten sind zusammen mit den weiteren Mietzahlungen zu entrichten.

Der Vermieter muss das Geld von seinem Vermögen getrennt auf einem so genannten Kautionskonto zu dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die anfallenden Zinsen erhöhen die Mietsicherheit.

Kommt der Mieter mit einem Betrag der Sicherheitsleistung in Verzug, die zwei Kaltmieten erreicht, kann der Vermieter – ohne vorherige Abmahnung – fristlos kündigen.

Gegen Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter nicht berechtigt, die Mietzahlungen auszusetzen und die Kaution quasi abzuwohnen. Offene Mietforderungen können eingeklagt werden, damit die Kaution weiter als Sicherheit zur Verfügung steht.

Nach Vertragsende muss der Vermieter innerhalb einer Frist von maximal sechs Monaten über die Kaution abrechnen und das verzinste Guthaben an den Mieter ausbezahlen. Für noch nicht fällige Ansprüche, etwa aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann jedoch ein angemessener Betrag einbehalten werden.

Verkauft der Vermieter die Wohnung oder das Haus, so tritt  der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters. Das Mietverhältnis als solches bleibt also bestehen, d. h. der Vermieterwechsel berechtigt nicht zur Rückforderung der Kaution. Das geht erst nach Ende des Mietverhältnisses. Und egal, was Veräußerer und Erwerber bezüglich der Kaution vereinbart haben: Gegenüber dem Mieter haftet auf jeden Fall der Erwerber auf die Rückzahlung der Kaution; selbst wenn er sie gar nicht erhalten hat. Ist bei dem Erwerber nichts zu holen, kann sich der Mieter wiederum an den früheren Eigentümer halten.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

Lassen Sie sich als  Vermieter zur Sicherung Ihrer Ansprüche eine Mietkaution stellen.

Reagieren Sie sofort, wenn sich der Mieter seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entzieht.

RA Roland Thalmair

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Darf der Vermieter bei beendetem Mietverhältnis den Strom abstellen?

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen, die Wohnung aber trotz Kündigung weiter nutzen und hierbei natürlich auch munter Betriebskosten verursachen.

Dadurch entstehen den Vermietern erhebliche Schäden.

Naheliegend ist daher der Gedanke, die Versorgungsleitungen zu sperren, damit dann wenigstens zu dem Mietausfall nicht auch noch die Betriebskosten hinzu kommen.

Im Bereich der Gewerberaummiete hat der Bundesgerichtshof die Versor-gungssperre nach Beendigung des Mietverhältnisses zwar grundsätzlich für zulässig erklärt.

Für die rund 24 Millionen Mietwohnungen in Deutschland ist aber weiter da-von auszugehen, dass die Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses – jedenfalls für eine angemessene Zeit – nicht berechtigt sind, die Stromverbindung zu unterbrechen.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
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„Reservierungsgebühr“ – Geld zurück vom Makler?!

Wenn die passende Immobilie erst einmal gefunden ist, soll einem beim Erwerb keiner mehr zuvor kommen. Makler lassen sich deshalb oft eine so genannte „Reservierungsgebühr“ dafür versprechen und auch bezahlen, dass sie das  Objekt für eine bestimmte Zeit nicht weiter auf dem Markt anbieten.

Meist  finden sich solche Vereinbarungen in vorformulierten Verträgen. Sie sind aber regelmäßig unwirksam. Der Makler muss dann dem Interessenten, der sich doch nicht zum Kauf entscheidet, sein Geld zurückzahlen. Denn durch eine formularvertragliche Reservierungs-vereinbarung wird der Kaufinteressent unangemessen benachteiligt: Über die „Reservierungsgebühr“ versuchen Makler letztlich nur, sich eine Vergütung auch für den Fall zu sichern, dass ihre Vermittlungsbemühungen scheitern.

Der Kaufinteressent dagegen hat aus einer solchen Vereinbarung keinen nennenswerten Vorteil. Er zahlt einen  erheblichen Betrag, ohne Gewähr dafür zu haben, dass er seine  Wunschimmobilie letztlich auch erwerben kann. Denn der Verkäufer ist nicht daran gehindert, seine Verkaufsabsicht aufzugeben oder das Objekt anderweitig zu veräußern.

Außerdem ist die Zahlung einer „Reservierungsgebühr“ regelmäßig geeignet,
den Erwerber in seiner Entscheidungsfreiheit zu beeinflussen.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

  1. Verpflichten Sie sich möglichst nicht zur Zahlung einer Reservierungs-gebühr.
  2. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, können Sie eine bereits bezahlte Reservierungsgebühr regelmäßig zurück fordern.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
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Vermieter können bei Zahlungsverzug schneller ordentlich als außerordentlich kündigen

Nach einer aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs können Vermieter ihren Mietern bei Zahlungsrückständen jetzt leichter kündigen: Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass der Mietrückstand die für eine frist-lose Kündigung erforderliche Höhe erreicht.

Aufgrund der gesetzlichen Regelung kann zwar fristlos, aber auch nur dann gekün-digt werden, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Gesamtbetrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht.

Gerade bei lang anhaltenden Mietkürzungen unterhalb der „Zwei-Monatsmieten-Grenze“ waren Vermieter bislang unangemessen benachteiligt.

In einer überraschend vermieterfreundlichen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof jetzt klargestellt, dass diese für die fristlose Kündigung festgesetzten Grenzen nicht auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu übertragen sind.

Demnach kann bei einem Mietrückstand von insgesamt mehr als einer Monatsmiete auf jeden Fall ordentlich, unter Beachtung der vereinbarten oder gesetzlichen Frist gekündigt werden.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

1. Reagieren Sie sofort, wenn die Miete erstmals ausbleibt. Durch bloßes Zuwarten setzen Sie das falsche Signal.

2. Damit die Wirksamkeit einer Kündigung nicht an den vielen Formalien scheitert, empfiehlt es sich, bereits beim Ausspruch der Kündigung anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
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Mit dem Mieter unter einem Dach: Erleichterte Kündigung des Vermieters

Vermieter können ihren Mietern nicht einfach kündigen. Vielmehr brauchen sie dazu einen triftigen Grund, etwa ausbleibende Mietzahlungen oder Eigenbedarf. Und zum Zwecke der Mieterhöhung ist eine Kündigung ohnehin ausgeschlossen.

Leichter können es da schon solche Vermieter haben, die mit ihrem Mieter quasi unter einem Dach wohnen. Denn wenn das Gebäude aus nicht mehr als 2 Wohnungen besteht, haben sie ein Sonderkündigungsrecht.

D. h., der Vermieter, der mit seinem Mieter auf so engem Raum zusammen lebt, kann diesem jederzeit kündigen. Dies gilt selbst dann, wenn sich der Mieter nichts hat zu Schulden kommen lassen. Und es spielt keine Rolle, ob es aufgrund der Beschaffenheit des Gebäudes z. B. an einem gemeinsamen Hauseingang, an einem gemeinsamen Treppenhaus oder an sonstigen Berührungspunkten fehlt, ein erhöhtes Konfliktpotenzial also gar nicht vorliegt.

Auch wenn sich im Haus neben den beiden Wohnungen für Mieter und Ver-mieter noch Gewerberäume befinden, kann der Vermieter von diesem Son-derkündigungsrecht Gebrauch machen.

Der einzige Nachteil – soweit man hier überhaupt von „Nachteil“ sprechen kann – ist die Verlängerung der Kündigungsfrist um 3 Monate. Je nach Wohndauer beträgt die Kündigungsfrist dann zwischen 6 und 15 Monaten.

Wenn möglicherweise auch noch eine Eigenbedarfskündigung in Betracht kommt, sollte man als Vermieter am besten 2-gleisig fahren, d. h. wegen Eigenbedarfs kündigen und hilfsweise von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Reicht das Vorbringen nicht für die Eigenbedarfskündigung aus, bleibt immer noch diese 2. Kündigungsmöglichkeit. Dann muss der Vermieter zwar etwas länger warten, bis der Mieter auszieht; das Ende ist jedenfalls in Sicht.

Hinweis Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

1. Wenn es im Haus noch eine 3. Wohnung gibt, scheidet das Sonderkündi-gungsrecht allerdings aus – und zwar auch dann, wenn diese 3. Wohnung leer steht oder der Vermieter 2 Wohnungen selbst nutzt.
2. Damit Ihre Kündigung nicht an irgendwelchen formalen Hürden scheitert und so wertvolle Zeit verloren geht, raten wir, frühzeitig professionellen Rat in Anspruch zu nehmen.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
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Gefahrenquelle Trinkwasser – Handlungspflichten für Hauseigentümer

Seit 1. November 2011 gilt die novellierte Trinkwasserverordnung. Danach sind Eigentümer von Mehrfamilienhäusern grundsätzlich dazu verpflichtet, ihre Wasserver-sorgungsanlagen einmal jährlich auf den Befall von Legionellen untersuchen zu lassen. Die Ergebnisse müssen an die Gesundheitsämter weitergeleitet werden.
Betroffen sind Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Litern Inhalt oder Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Inhalt zwischen Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle (= Wasserhahn oder Dusche).
Wer untätig bleibt muss mit einem empfindlichen Bußgeld, Mietminderung sowie Schadenersatz- und Schmerzensgeldforderungen rechnen, wenn es aufgrund man-gelnder Trinkwasserhygiene zu einer Erkrankung kommt.

Die Frist endet – nach heutigem Stand – am 31.10.2012.

Es ist also höchste Zeit, mit einem geeigneten Fachunternehmen Kontakt aufzu-nehmen. Dieses sollte über einschlägige Erfahrungen verfügen – auch und gerade, was etwaige Sanierungsmaßnahmen betrifft.

Tipp Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

Durch vorbeugende Maßnahmen lässt sich ein Überschreiten der zulässigen Grenz-werte oft schon vor der ersten Untersuchung vermeiden. Wie bei der TÜV-Prüfung des Autos, wo in der Regel das Auto erst in der Werkstatt vorbereitet wird, sollte auch vor der Trinkwasseruntersuchung das Objekt auf Mängel überprüft werden.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
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