„Vorsicht Falle“ bei der Befristung von Mietverträgen!

Vermieter sind regelmäßig daran interessiert, kurzfristigen Mieterwechsel zu vermeiden. Der Abschluss eines Zeitmietvertrags hat daher einen gewissen Charme. Denn dann kann das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit nicht „ordentlich“ gekündigt werden.

Doch Vorsicht: Seit der Mietrechtsreform ist die Befristung von Mietverträgen über Wohnräume nur noch unter strengen Voraussetzungen möglich.

Schließen die Parteien einen Mietvertrag auf bestimmte Zeit ab, ohne dass einer der gesetzlichen Befristungsgründe vorliegt, gilt das Mietverhältnis automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Aber auch bei Vorliegen eines gesetzlich anerkannten Befristungsgrundes können bereits kleine Formfehler zu großen Überraschungen führen. Der Mieter erhält damit unweigerlich die Möglichkeit, das Mietverhältnis doch schon nach 3 Monaten beenden zu können.

Das Interesse an einer längerfristigen Bindung kann jedoch dadurch erreicht werden, dass die Parteien einen unbefristeten Mietvertrag schließen und für einen bestimmten vertraglich festgelegten Zeitraum das ordentliche Kündigungsrecht beiderseits ausschließen. Solche Vereinbarungen sind grundsätzlich zulässig und führen faktisch zu demselben Ergebnis wie eine (wirksame) Befristung des Mietvertrags. Allerdings darf die Dauer des Kündigungsverzichts nicht mehr als 4 Jahre betragen.

Vor Experimentierfreudigkeit ist an dieser Stelle dringend zu warnen. Denn: Ein Kündigungsausschluss für beispielsweise 5 Jahre führt nicht dazu, dass stattdessen der Verzicht 4 Jahre gilt; Rechtsfolge ist vielmehr die vollständige Unwirksamkeit der vertraglichen Vereinbarung. Es gilt dann die Gesetzeslage; d. h. der Mietvertrag ist von Beginn an mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kündbar.

Hinweis der Kanzlei Kastl (M.A.) & Kollegen:

Gesetzgeber und Rechtsprechung stellen an Vermieter immer höhere Anforderungen. Schon kleine Formfehler können zum Rechtsverlust führen. Mit unserer Fachkompetenz helfen wir Ihnen, Ihre Rechte zu wahren. Sprechen Sie uns an.

Rechtsanwalt Roland Thalmair
www.Kastl-Kollegen.de
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